4月30日晚，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標志著國內(nèi)基建REITs試點正式起步。

中國REITs歷經(jīng)十幾年探索磨礪，2005年11月明確提出“開放國內(nèi)REIT融資渠道”的建議，但由于立法立案環(huán)節(jié)各類軟硬性束縛以及此前歷史階段中我國實體資產(chǎn)的存量管理問題尚不突出，中國REITs遲遲未能形成明確的方案和形態(tài)。

中金公司認為，此次正式明確以“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)率先作為中國標準化REITs的形態(tài)，已經(jīng)可以基本認為是“真REITs”。

根據(jù)海外市場的發(fā)展經(jīng)驗，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)不僅限于房地產(chǎn)，還可以擴展到具有經(jīng)濟價值的不動產(chǎn)，如鐵路，公路，通訊，電力，污水處理等。以基設(shè)施為資產(chǎn)池被稱為基礎(chǔ)設(shè)施REITs。　REITs通常具有投資門檻較低，股息率較高，公開市場交易和稅收優(yōu)惠四大優(yōu)勢。

試點文件提及：優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目；鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。

對一二級市場均有正面意義

和海外成熟市場不同，我國的REITs　市場在發(fā)端時，將房地產(chǎn)（包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)）排除在外，而專門服務實體經(jīng)濟，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板。

光大證券認為，REITs對一二級市場均有正面意義，具備固收/權(quán)益/不動產(chǎn)三重屬性：對一級市場投資者而言，REITs為社會資本提供了新的退出渠道，有助于提升社會資本參與商業(yè)地產(chǎn)/基礎(chǔ)設(shè)施項目的熱情。對二級市場投資者而言，REITs具備高收益、低波動的特點，同時分散投資風險角度具備重要配置價值。

中信證券看好REITs對上市公司長短期發(fā)展的提振?；A(chǔ)設(shè)施REITs具備鮮明的權(quán)益導向，預計將成為股權(quán)、債券和不動產(chǎn)之外，具備廣闊發(fā)展前景的投資產(chǎn)品。

潛在規(guī)?；蜻_萬億量級

長江證券認為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs　短期內(nèi)以個案試點為主，不會貿(mào)然“大干快上”；長期來看，潛在的REITs資產(chǎn)規(guī)模或可達萬億元量級。根據(jù)《通知》的安排，“在重點領(lǐng)域以個案方式先行開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs　試點，穩(wěn)妥起步”。考慮到試點工作的配套規(guī)則尚未出臺，短期內(nèi)REITs或以試點摸索、總結(jié)經(jīng)驗為主。我國2000　年至今固定資產(chǎn)投資完成額（名義值）累計達147　萬億元，其中交運倉儲、水電氣熱等領(lǐng)域合計超過80　萬億元。參考美國市場，各類REITs　持有的總資產(chǎn)超過3　萬億美元；我國擁有大規(guī)模存量資產(chǎn)為基礎(chǔ)，潛在的REITs資產(chǎn)規(guī)?；蚩蛇_萬億元量級。

海通證券認為，截止2019年底，美國REITs合計219只，總規(guī)模達1.33萬億美元，1971-2019年的年均復合增速達14.86%。截至2019年末，我國基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模僅為15.27億元人民幣。如按照1971年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲蓄之比看，經(jīng)測算，未來我國發(fā)展REITs初期的規(guī)模將達1.17萬億元人民幣。如果按照2019年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲蓄的比例看，經(jīng)測算，則未來我國REITs遠期規(guī)模將達66.22萬億人民幣。

粵開證券認為，REITS橫空出世，預計未來將是萬億級別的市場。本次REITS試點，因要求項目必須有穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此在建項目不可能成為基礎(chǔ)資產(chǎn)，主要用于盤活存量資產(chǎn)，目前地方政府存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)超過100萬億，參考PPP項目中，使用者付費項目大約占比13%，因此理論上的基礎(chǔ)資產(chǎn)池在10萬億級別，實際上能滿足條件的項目預計在萬億級別。

中金公司認為，中國REITs的市值將達到萬億元級別，若未來將商業(yè)地產(chǎn)也積極納入，則規(guī)模有望突破5萬億元。

這些行業(yè)有望重估

機構(gòu)認為，不動產(chǎn)、交運建筑、基建、環(huán)保及公用事業(yè)、通信等行業(yè)有望充分受益。

招商證券認為，基建行業(yè)REITs為基建工程類企業(yè)開拓了新的融資渠道，也盤活了企業(yè)資產(chǎn)，重新激活企業(yè)活力。特別是建筑央企在2016年后承接大規(guī)模PPP項目訂單，資產(chǎn)負債率持續(xù)維持高位，REITs的推進有利于企業(yè)修復資產(chǎn)負債率且在此打開成長天花板。環(huán)保本身最大的問題在于資金渠道問題，這個問題的解決對環(huán)保行業(yè)的壓力解除有重要意義，一旦實現(xiàn)資金的解決渠道，融資到位后的資金去向也會是環(huán)保行業(yè)的一次選擇，把資金引導向可以實現(xiàn)、環(huán)保效果的“升級”體系，以及在“升級”體系建立穩(wěn)定的回報體系。IDC現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，且為重資產(chǎn)行業(yè)，需要大量資金進行建設(shè)和并購，REITs模式有助于提升融資能力，改善資產(chǎn)流動性，從而有助于IDC企業(yè)持續(xù)擴大機柜規(guī)模。海外IDC企業(yè)對REITs非常青睞，從全球來看，超30%的IDC企業(yè)均已成為REITs。

長江證券建議關(guān)注鋼鐵板塊，或?qū)⑵交撹F長期需求曲線；建材：短期錦上添花，進一步利好沿海城市圈建設(shè)；交運：收費公路，倉儲園區(qū)優(yōu)先受益；化工：基建投資加碼，減水劑需求有望因此提振；通信：關(guān)注資金效率提升及估值體系重構(gòu)帶來的IDC投資機會；計算機：REITs盤活存量加速IDC行業(yè)整合。

華泰證券認為，REITs減輕了IDC運營商的籌資、融資壓力，使其可以在經(jīng)營方面投入更多的精力。此外，分紅要求使得IDC運營商更加聚焦主業(yè)并提升運營效率，為公司持續(xù)的發(fā)展夯實基礎(chǔ)。國內(nèi)公募REITs試點的啟動，為以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的相關(guān)REITs的發(fā)展創(chuàng)造了條件，長期來看，公募REITs試點或?qū)⒅ξ覈鳬DC行業(yè)的發(fā)展。建議關(guān)注：光環(huán)新網(wǎng)、寶信軟件、數(shù)據(jù)港、奧飛數(shù)據(jù)等。

長江證券認為，“穩(wěn)內(nèi)需”視角下，REITs　將助推順周期與新基建投資?；ㄏ嚓P(guān)品種，特別是區(qū)域性強的水泥將顯著受益。從中期視角看，沿海城市圈建設(shè)在融資進一步多元化的背景下有望加速，從而支撐東部水泥企業(yè)盈利中樞繼續(xù)保持高位，實現(xiàn)從盈利擴張走向估值擴張。此外防水、管材、減水劑也將受益，并且這幾個子行業(yè)自身還具備龍頭集中邏輯。標的關(guān)注：海螺水泥+X（福建水泥、塔牌集團、冀東水泥、寧夏建材、祁連山等）、防水（東方雨虹、科順股份、凱倫股份）、管材（永高股份、中國聯(lián)塑）、減水劑相關(guān)企業(yè)。

光大證券認為，我國公募REITs破冰，或?qū)⒅貥?gòu)建筑板塊邏輯。隨著法規(guī)完善，REITs出表屬性將強化，帶來中期基建投資增速的上修；建筑企業(yè)報表的改善（增厚利潤表、資產(chǎn)負債率降低），且后續(xù)擴張將突破資產(chǎn)負債率限制。建議關(guān)注：報表內(nèi)運營類資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重較高，將直接受益于基建REITs推進的中國交建、中國電建；受益基建投資預期上修，借助基建REITs，后續(xù)擴張可突破資產(chǎn)負債率限制的中國中鐵、中國鐵建、中國建筑、中國中冶。

海通證券認為，此次政策主要受益的A股上市地產(chǎn)公司為工業(yè)園區(qū)公司和基金管理類公司。建議關(guān)注工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)中的張江高科、華夏幸福、外高橋、浦東金橋、上海臨港、中新集團、南京高科、蘇州高新，以及基金管理類公司世聯(lián)行、光大嘉寶。