時(shí)間:2020/06/13 編輯:北大光華高層管理 關(guān)鍵字: REITs
中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,孕育了繁榮的房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為代表的不動(dòng)產(chǎn)市場。而“房住不炒”“租售并舉”政策方向的確立,更使得國內(nèi)探索已久的不動(dòng)產(chǎn)證券化引起各界關(guān)注——REITs這一金融產(chǎn)品迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。
同時(shí),隨著資管新規(guī)落地,地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)融資也變得更加困難,發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,尋求新模式新思路的需求也愈發(fā)迫切。
那么,什么是REITs?REITs將在中國有著怎樣的發(fā)展?這個(gè)市場如何推動(dòng)?專業(yè)人才又該如何培養(yǎng)?
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什么是REITs
REITs,是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts)的簡稱。
REITs通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金,交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段。它于1960年發(fā)源于美國,自20世紀(jì)90年代以來,全球REITs市場快速發(fā)展,全球市值目前已達(dá)1.8萬億美元。
REITs具有強(qiáng)制分紅、收益穩(wěn)健,專業(yè)化管理等特點(diǎn),主要投資于成熟不動(dòng)產(chǎn)。
REITs有多種分類。例如根據(jù)資金投向不同,REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型;根據(jù)資金募集與流通方式不同,可以分為私募和公募兩種形式;根據(jù)組織形式不同,可以分為公司型和信托型兩類。
REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)非常廣泛,不僅包括寫字樓、零售物業(yè)、酒店公寓、廠房貨倉、醫(yī)院、養(yǎng)老院等,還包括機(jī)場、港口、輸電塔、管道、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施。
從嚴(yán)格意義上說,我國至今還沒有標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品,目前的所有REITs相關(guān)產(chǎn)品都只能算是類REITs或準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。
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REITs將在中國怎樣發(fā)展
圖為張崢教授發(fā)表REITs觀點(diǎn)
張崢 北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長助理,金融學(xué)教授,北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任,【中國REITs先鋒項(xiàng)目】學(xué)術(shù)導(dǎo)師。研究領(lǐng)域?yàn)閷?shí)證資產(chǎn)定價(jià)、行為金融、風(fēng)險(xiǎn)管理、家族企業(yè)與財(cái)富管理、私募股權(quán)與創(chuàng)業(yè)投資。
REITs市場在中國的將來有想象空間。
在中國的資產(chǎn)端中,REITs產(chǎn)品在目前房價(jià)保持穩(wěn)健的宏觀環(huán)境中將產(chǎn)生更多的機(jī)會(huì),輕資產(chǎn)時(shí)代的到來能提供最有效的不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)化機(jī)會(huì)。
目前重點(diǎn)推出的“房住不炒”、“租售并舉”等概念將現(xiàn)金流、杠桿化等優(yōu)先提供給REITs這一類的創(chuàng)新型金融模式而不再優(yōu)先提供給房地產(chǎn)開發(fā)商。全國社會(huì)保障基金理事會(huì)原副理事長王忠民認(rèn)為,未來三年可以看作REITs的布局期,REITs改變了過去中國不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展模式。
如何緊緊圍繞中國經(jīng)濟(jì)和商業(yè)實(shí)踐開展REITs研究,貢獻(xiàn)適用于中國的方案,為REITs市場的發(fā)展提供航向?北京大學(xué)光華管理學(xué)院在這一領(lǐng)域一直不斷探索,成為引領(lǐng)REITs發(fā)展的一支重要力量。
北大光華-《中國REITs白皮書》系列報(bào)告
“光華思想力”平臺(tái)匯聚頂級(jí)專家學(xué)者,積極與政府監(jiān)管部門緊密合作,基于對(duì)REITs理論與全球?qū)嵺`的系統(tǒng)研究,推出了《中國REITs白皮書》系列報(bào)告,論述中國REITs制度設(shè)計(jì)、探討中國REITs市場規(guī)模、思考中國REITs的市場建設(shè),并給出了發(fā)展建議,為REITs的發(fā)展建立了豐厚的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)。
《中國REITs白皮書》系列
(點(diǎn)擊文章標(biāo)題,閱讀白皮書全文)
1、中國公募REITs發(fā)展研究
本報(bào)告深入闡述了REITs對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義,分析中國REITs制度建設(shè)的問題和典型案例,論述推出公募REITs的適時(shí)性,探索公募REITs的模式選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場建設(shè)等相關(guān)問題,提出中國當(dāng)前推出公募REITs的方案和路徑。
2、中國REITs規(guī)模將超4萬億
本報(bào)告采用比較研究的方法,根據(jù)全球主要市場的REITs相對(duì)其經(jīng)濟(jì)總量和上市公司總市值的規(guī)模占比,對(duì)中國公募REITs未來可能的市場規(guī)模進(jìn)行了分析與討論。
3、中國租賃住房REITs市場規(guī)?;虺f億
本報(bào)告對(duì)中國市場上的五單租賃住房證券化案例進(jìn)行了分析與討論,探討了公募租賃住房REITs對(duì)于租賃住房市場發(fā)展的意義和市場展望,以及在“公募基金+ABS”的模式下,公募REITs發(fā)展中要面對(duì)的核心問題,并提出了相關(guān)建議。
4、如何驅(qū)動(dòng)4萬億中國REITs市場?
本報(bào)告對(duì)REITs稅制問題進(jìn)行分析與討論,探討了REITs稅制問題研究的重要性,以及在“公募基金+ABS”的模式下,目前公募REITs稅收制度面對(duì)的核心問題,并提出具體的稅收規(guī)范及優(yōu)惠建議。
5、“公募基金+ABS”架構(gòu)下,如何建立完善有效的管理模式?
本報(bào)告通過分析內(nèi)部管理模式和外部管理模式的內(nèi)涵、特點(diǎn)和實(shí)踐,對(duì)比兩種模式的優(yōu)勢與不足,研究了中國類REITs市場中管理結(jié)構(gòu)的相關(guān)問題,探討了在未來中國公募REITs的建議架構(gòu)下,管理職能的分配以及治理機(jī)制的相關(guān)問題,并對(duì)市場建設(shè)提出了相關(guān)的政策建議。
6、全球大部分REITs表現(xiàn)優(yōu)秀,可成為不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格之“錨”
本報(bào)告從REITs對(duì)投資者的意義、全球REITs市場表現(xiàn)等多個(gè)視角審視公募REITs的作用,并給中國公募REITs市場建設(shè)提出建議。
7、REITs市場建設(shè)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展——基于各國推出REITs制度的歷史分析
本報(bào)告從各國REITs發(fā)展歷程的角度,分析REITs市場建設(shè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)上的作用機(jī)理及意義。
8、中國應(yīng)以公募權(quán)益型REITs為發(fā)展重點(diǎn)加快推出試點(diǎn)
本報(bào)告是北大光華REITs課題組首次針對(duì)中國金融市場的特性,完整闡述中國REITs制度建設(shè)的路徑選擇。
9、基礎(chǔ)設(shè)施REITs潛在市場超萬億,可盤活存量資產(chǎn)化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
本報(bào)告認(rèn)為,中國存量基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億,若僅將1%進(jìn)行證券化,即可撐起一個(gè)萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。
中國REITs論壇
2017年4月,北大光華與中聯(lián)基金聯(lián)合發(fā)起成立北大光華中國REITs研究中心,旨在持續(xù)推動(dòng)REITs領(lǐng)域的系統(tǒng)性深入研究。同時(shí),北大光華攜手國內(nèi)外REITs領(lǐng)域政策、學(xué)術(shù)和頂尖商業(yè)機(jī)構(gòu),共同發(fā)起建立起了一個(gè)旨在推動(dòng)中國REITs市場建設(shè)和發(fā)展的高端平臺(tái)——中國REITs論壇。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院名譽(yù)院長、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧教授為中國REITs論壇題詞:
首屆中國REITs論壇是近年來最具影響力和價(jià)值的REITs峰會(huì)之一,堪稱“中國REITs發(fā)展史上的里程碑”。
未來,中國REITs論壇將致力于聚集各相關(guān)領(lǐng)域的中堅(jiān)力量和有識(shí)之士進(jìn)行最高水平的學(xué)術(shù)研究、政策研究和行業(yè)研究,組織各類交流活動(dòng),推動(dòng)REITs市場和商業(yè)實(shí)踐穩(wěn)步前行;并聯(lián)合北大光華中國REITs研究中心、上海交易所、深圳交易所和戴德梁行等對(duì)中國的REITs發(fā)展進(jìn)行長期關(guān)注,定期編制、發(fā)布并更新中國REITs指數(shù),反映市場變化。
REITs市場規(guī)模龐大,發(fā)展“正當(dāng)其時(shí)”。國內(nèi)REITs市場已經(jīng)處于崛起前夜,北大光華以雄厚的學(xué)術(shù)儲(chǔ)備為基礎(chǔ),積極參與業(yè)界交流,不斷進(jìn)行深入研究,為推動(dòng)中國REITs行業(yè)的發(fā)展出力獻(xiàn)策。
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讓更多人更懂REITs
厲以寧教授認(rèn)為,作為業(yè)界呼喚已久的創(chuàng)新金融產(chǎn)品,中國需要培養(yǎng)更多懂得REITs的新型企業(yè)家。
圖為劉俏教授為【中國REITs先鋒項(xiàng)目】授課
劉俏 北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長,金融學(xué)教授?!局袊鳵EITs先鋒項(xiàng)目】授課教授。在公司金融、實(shí)證資產(chǎn)定價(jià)、市場微觀結(jié)構(gòu)和中國經(jīng)濟(jì)研究等方面擁有眾多著述。
張崢教授表示,【中國REITs先鋒項(xiàng)目】是光華高層管理教育非常重要的項(xiàng)目,我們致力于將該項(xiàng)目做成一個(gè)教育項(xiàng)目,它是光華思想力的最終使命之一。通過深入研究,希望把它傳遞給市場,并最終促進(jìn)中國REITs市場的建設(shè)與發(fā)展。
項(xiàng)目覆蓋監(jiān)管政策、實(shí)踐案例、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及全球市場經(jīng)驗(yàn)等,幫助理解和探索中國REITs市場的發(fā)展路徑,提升資產(chǎn)運(yùn)營和資本管理的能力,讓更多人更懂REITs!
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