時(shí)間:2020/06/13 編輯:南方基金 關(guān)鍵字: REITs
原創(chuàng) 南方基金 2020-05-06 21:14:44
五一前夕,《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見(jiàn)稿)發(fā)布,引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
圖片來(lái)源:證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站
接下來(lái),小南就和大家聊聊REITs
1、什么是REITs?
REITs(英文全稱是Real Estate Investment Trusts)即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金,在國(guó)外主要是投資房地產(chǎn)等領(lǐng)域。
需要注意的是,國(guó)內(nèi)此次推出的通知是面向基建設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的REITs。有觀點(diǎn)認(rèn)為,其本質(zhì)是支援“新老基建”項(xiàng)目的基金。
打個(gè)比方,假設(shè)投資人A花費(fèi)100億建成的機(jī)場(chǎng)投每年凈利潤(rùn)為5億元,那么回收成本需要20年。
如果這時(shí)候公募REITs向多個(gè)投資者募集到110億元并買下這個(gè)機(jī)場(chǎng)的所有權(quán),以后投資者每年就可以賺4.5%的收益(5億/110億*100%),投資人A也能迅速收回投資并拿到滿意的收益。
2、為什么要發(fā)行公募基建REITs?
基建項(xiàng)目投入及運(yùn)營(yíng)周期一般長(zhǎng)達(dá)10-30年,資金投入后長(zhǎng)期失去流動(dòng)性,而基建REITs相當(dāng)于將優(yōu)質(zhì)的基建項(xiàng)目提前變現(xiàn),盤活存量資產(chǎn)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1981-2019年全國(guó)基礎(chǔ)固定資產(chǎn)投資的總量累計(jì)達(dá)600萬(wàn)億,除去非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及折舊損耗,我國(guó)基建REITs能帶動(dòng)的投資資金仍十分可觀。
1981年以來(lái),我國(guó)固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)達(dá)600萬(wàn)億
數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、東吳證券研究所,統(tǒng)計(jì)時(shí)間:1981年-2019年
3、“別人家”的REITs
REITs起源于1960年的美國(guó),經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展,現(xiàn)已經(jīng)成為世界上主流投資品之一,僅美國(guó)的REITs規(guī)模就超過(guò)一萬(wàn)億美元。
美國(guó)REITs數(shù)量及市場(chǎng)規(guī)模
數(shù)據(jù)來(lái)源:Nreit,川財(cái)證券研究所
迄今,REITs已在包括所有G7國(guó)家在內(nèi)的近40個(gè)國(guó)家落地。
近40個(gè)國(guó)家擁有不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金
圖片來(lái)源:NAREIT、世紀(jì)證券研究所
值得注意的是,REITs還有以下其他特征:
①有強(qiáng)制分紅要求
REITs有強(qiáng)制分紅的要求,且分配的紅利可以在稅前抵扣,從而避免雙重征稅,如美國(guó)要求每年至少以股息形式分配其普通應(yīng)納稅所得額的90%,否者征稅。
②資金高比例投資于不動(dòng)產(chǎn)
所募集資金的很高比例必須投資于不動(dòng)產(chǎn),如美國(guó)要求至少75%投資于不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)份額。
主要國(guó)家或地區(qū)對(duì)REITs的相關(guān)規(guī)定
資料來(lái)源:《中國(guó)公募REITs發(fā)展白皮書》,川財(cái)證券研究所
③底層資產(chǎn)豐富
除了寫字樓、商業(yè)零售、酒店、公寓等房地產(chǎn),REITs底層資產(chǎn)還可以是能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的港口、鐵路、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施。
圖片來(lái)源:中國(guó)REITs論壇
④低門檻,高流動(dòng)性
REITs的出現(xiàn)有效降低了不動(dòng)產(chǎn)投資的門檻,使得原本較大資金才能完成的投資被分成小單位的份額,再由普通投資者認(rèn)購(gòu)。
此外,REITs也可以像股票一樣在二級(jí)市場(chǎng)自由交易,保障了較好的流動(dòng)性。
⑤與其他資產(chǎn)相關(guān)性低
按照資金的投向不同,REITs可分為權(quán)益型、抵押型、混合型,上述機(jī)場(chǎng)的例子即是最常見(jiàn)的權(quán)益型REITs,資金直接投向不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)獲利產(chǎn)權(quán),而不動(dòng)產(chǎn)的租金等收入和增值部分就變成投資者的收入來(lái)源。
根據(jù)Nareit(美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì))公布的數(shù)據(jù),我們對(duì)美國(guó)1972-2019年權(quán)益型REITs的收益率與同期標(biāo)普500指數(shù)、納斯達(dá)克指數(shù)、道瓊斯工業(yè)指數(shù)進(jìn)行相關(guān)系數(shù)計(jì)算。
結(jié)果發(fā)現(xiàn)美國(guó)的權(quán)益型REITs與三大股指相關(guān)系數(shù)均小于0.6,說(shuō)明REITs與股市的相關(guān)性較低,適合作為資產(chǎn)配置組合的標(biāo)的之一。
權(quán)益型REITs與主要股指相關(guān)性很低
數(shù)據(jù)來(lái)源:Nareit,Wind,統(tǒng)計(jì)時(shí)間:1972年-2019年
未來(lái)REITs或?qū)l(fā)展成國(guó)內(nèi)基民們的又一重要投資方向,讓我們拭目以待當(dāng)“包租婆”的日子吧!
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